Niestety przychodzi czasem taki moment, że albo to my musimy wypowiedzieć umowę najmu albo to nam jest ona wypowiadana. O czym w takim wypadku należy pamiętać i na co zwracać uwagę, żeby później nie być zaskoczonym?

O czym musimy pamiętać?

O wypowiedzeniu umowy najmu należy pamiętać już w momencie podpisywania umowy i ustalania jej postanowień. To, jaki będzie okres wypowiedzenie zależy w dużej mierze od czasu, na jaki została zawarta umowa. W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony mają zastosowanie przepisy art. 673 §1 i 673 §2 Kodeksu Cywilnego. Pierwszy z artykułów stanowi, że zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku - terminów ustawowych. Innymi słowy, zgodnie z obowiązującą zasadą swobody zawierania umów strony mogą dowolnie sformułować zapis dotyczący wypowiedzenia umowy. Dopiero jeśli tego nie zrobią, zastosowanie mają terminy ustawowe. Jakie to są terminy? Mówi o tym §2. Zgodnie z nim: gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Umowa na czas określony

Inaczej jest w przypadku, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony. Art. 673 §3 stanowi dość enigmatycznie, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Co to oznacza w praktyce? Otóż strony muszą wskazać w umowie jasne przesłanki, na podstawie których możliwe będzie wypowiedzenie. Musi istnieć określony ich katalog. Wypowiadając umowę należy wskazać powód, który ma swoje odzwierciedlenie w zapisach umowy.

Warto zatem pamiętać o zależności pomiędzy okresem wypowiedzenia a rodzajem umowy najmu. I to nie tylko w przypadku zakończenia najmu, ale – zwłaszcza – na jego początkowym etapie, czyli ustalaniu warunków umownych. Często bowiem zdarza się, że w umowach można znaleźć taki oto zapis, który jest oczywiście niepoprawny: „Strony zawierają niniejszą umowę na czas określony jednego roku z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia”. Jeśli umowa na czas określony, to muszą być wskazane przesłanki, na podstawie których może być wypowiedziana. Jeśli na czas nieoznaczony – zastosowanie mają art. 673 §1 i 673 §2 Kodeksu Cywilnego.

Jakub Jastrzębski